industry_news

行业新闻

丹麦最大私人养老公寓运营商DDH集团早在2012年就开始进军中国的养老业。与中国近年来四处拔地而起的“养老地产”项目形成鲜明反差的是，这个以输出“养老服务管理”见长的专业机构，两年来，只在重庆、上海等地找到很少的一两家合作伙伴。

其中的重要原因，丹麦人不清楚，但很多中国的合作伙伴却心知肚明。“很多开发商以养老的名义拿下土地，卖了房子，开发商就撤了，也没有引入专业的养老服务机构，挣完钱就走了。”上海栖城建筑设计规划公司副总兼养老事业部负责人蒋亚利接触过很多想做“养老地产”的开发商，她判断开放商真实目的就一个标准：是否提供后续养老服务。

为了快速回笼资金、实现盈利，养老项目的投资人们可谓“花样百出”。除会员卡制、保证金制、直接租住制外，还有“打擦边球”的“卖房制”。与表面热闹的养老投资相比，真正能提供专业养老服务的机构却并不算多。

卖房子还是卖服务

提起“养老地产”，只要对此稍有了解的人，无一例外都会想起北京顺义区的东方太阳城。与现在大多数会员制、租住制的养老社区不同，太阳城的特色是“卖房子”。

北京太阳城集团董事局主席朱凤泊告诉中国青年报记者，正是因为“卖房子”，太阳城才能在养老行业方兴未艾的当下收获令业内羡慕的100%入住率。

“中国老人最喜欢的养老方式是，既能给自己养老，又能留一套房子给子女。”朱凤泊介绍，太阳城项目中的70%作为住宅出售，30%为开发商自持，以养老公寓的形式租给老年人居住，并由太阳城自有物业提供养老服务。

据称，太阳城养老公寓项目已经入住700多人，最近连续3年实现盈利，并向相关部门缴纳所得税。

但在上海栖城规划设计公司的蒋亚利看来，太阳城多少有些“打擦边球”的意思。“存在以养老的名义拿地，然后卖公寓、卖别墅挣钱的嫌疑。”蒋亚利说，有的开发商以养老的名义卖完房子就撤出楼盘，最多在小区里搞一个养老大学、养老俱乐部就完事儿，这并不是真正意义上的养老社区，“北京、上海的养老地产口子特别难开，其他中小城市就有很多了，90%以上都是普通开发商自称在搞养老地产项目。”

对此，朱凤泊解释，北京太阳城项目在拿地时是以高价购买的“别墅用地”，不存在以养老的名义圈地的行为。“我是拿住宅用地在做养老项目，只是单纯看好未来养老市场这一块，练练手而已。”朱凤泊说。

他透露，因为投资人咨询众多，下一步，太阳城养老公寓板块也将被拿出来与一名投资者合作。根据投资人的建议，公寓或将在按月租住之外，另外收取一定数额的“保证金”。

“我们不是会员费而是保证金，‘保证金’是肯定会退给客户的，‘会员费’从法律上讲，是可以不退的。”根据朱凤泊对市场的判断，“保证金”制度比“会员费”制度更能招揽顾客，“这样客户保证能退到钱，我们也能用这些流动资金做些中短期投资以补贴养老公寓的运营开销。”

社区养老或成未来政府和市场的折衷选择

全国政协委员、民建中央常委钱学明在对多地养老行业调研后发现，政府或许可以从另一个角度鼓励发展养老行业。

“做专门的养老社区不现实，可以考虑在成熟社区里划定一块养老用地。”钱学明建议，未来在土地拍卖过程中，政府可以规定其中的一部分地皮专用于养老，开发商可以自主运营这块土地，也可以通过招标形式引入专业的养老服务机构，“如果觉得这个市场好，开发商完全可以自己做，觉得不好，你就把地租给专业的养老服务机构，让别人来做。”

钱学明说，从目前投资界对养老产业的热衷度来看，社区养老未来的发展潜力巨大。

保利和熹会就是开发商主动划地做养老的一个典型案例。“和熹会”老龄公寓由保利西山林语小区内的酒店改造而成，专为失能老人提供有偿服务。

保利地产[微博](7.40, -0.12, -1.60%)相关负责人透露，“和熹会”将作为保利在养老地产方面的专业品牌，未来将向全国推广。而类似“和熹会”的养老机构未来10年可能会建50个，保利布局的每个城市可能都会建一个甚至两个。

而在老年人持有公寓方面，公司建设的项目中将留出部分面积作为老年性持有公寓，将来每个城市有五六个项目会持有老年性公寓。保利地产集团董事长宋广菊说，对已建成的社区将投入5亿元至10亿元，进行适老化改造。

“目前来看，就算你政府不给划拨优惠的养老用地，开放商们也会瞄准其中的盈利点，主动建设养老设施。”钱学明认为，已有社区适老化改造和新建社区强制腾出养老地块将是未来社会化养老的大方向。

除保利外，与万科合作密切的建筑设计师蒋亚利向记者透露，万科方面也在着力从“养老”角度提升其物业服务能力，“万科现在的口号就是做物业服务，代收快递、帮叫出租这种表面化的服务已经没有竞争力了，未来，养老服务将是他们发展的一个重点。”

但一名长期关注养老行业的上海投资人告诉记者，无论是保利还是万科，其参与“养老”的目的其实都是“卖房”。

“投资界最关注的倒不是养老社区的盈利模式，这些花样其实都是噱头，我们看中的是土地价值。”这名投资人分析，一家能以养老划拨用地价格拿地开发的养老社区，一定比一家以市场价格拿地的养老社区更受投资人亲睐，“谁会那么傻，市场价格拿的地，把它当作养老社区来运作?纯粹是噱头。”

这名投资人说，“卖房”所得的利润以及资金回收的效率要远高于“卖养老服务”，“拿养老的地卖房，据我所知，是可以操作的。就看谁有本事操作了。”